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2015中國樓市的20個為什么?(下)

來源:   作者:   發布時間:2016-01-16 09:01   9856 次瀏覽

11.jpg11、為什么北京那么多“10萬+”豪宅?

2015年北京樓市的轉折非常明顯,入市的10萬+豪宅數量超過20個,“剛需”的聲音幾乎不見了。

監管層也不再對房價進行硬性設檻,2015年北京新項目的最高預售價達到25.45萬元/平米,最高成交價超過20萬元/平米,均破歷史記錄。

北京的樓市究竟會變成什么樣?按照北京市住建委的指引,市場的結構應該是“低端有保障,中端有政策,高端有控制”。但到了2015年,自住房、保障房、商住項目保證著低端供給;高端項目缺少控制之后基本完全市場化了,供應也很充足;因為高端市場迅速從城市核心區向外擴散,同時地價也在繼續高升,留給中端市場的區域空間非常有限。北京樓市在2015年成為啞鈴型。

北京地價很貴,房企開發項目賣出去才能實現資金周轉、盈利,高端項目受眾相對較少,為什么還有那么多高端項目被開發出來?它們能賣出去嗎?一套房子的總價1000萬是門檻級別的,動輒2500萬以上,什么樣的人在買這些房子?高端住宅賣出去之后,這些房子是會作為固定資產沉淀資金,還是會作為抵押物換成資金繼續流動?

改善型、高端項目為主的市場和剛需產品為主的市場會有非常大的不同。

從資產配置的角度來說,在收益和風險兩方面表現都比較好的良性資產非常難找,股票、債券、理財、房產各有利弊,房產還會進入一些人的資產籃子中。

北京樓市為什么會有這么多“10萬+”呢?實際上“10萬+”被標簽化了,房企更傾向于拿總價標準來設計產品。總價衡量購買力,單價用來保證利潤率。


12.jpg12、為什么學區房只漲不跌?

古代孟母為兒擇鄰擇校三遷的故事被傳為美談,如今擇鄰擇校卻成為了國內大多數家長心中的痛。

家長們都不愿自己的孩子輸在起跑線上,都想上名校。較早之前還有“條子生”、“共建生”的路子,但得拼關系,教育部門一系列改革之后,這條路基本被堵。

教育部門給出的改革方案是當實行劃片就近入學的政策,教育與房地產注定掛上鉤。想要上好學校,就需要擁有所在片區的房子,重金購買學區房成現代孟母們的唯一途徑,學區房因此成為當今樓市的“瘋?!?。

以北京為例,在優質教育資源集中的東、西城核心區,只要是被劃進名校學區,一些老舊的樓房、沒有衛生間的平房賣到20萬元甚至30萬元/平米也不甚稀奇。全國其他城市的學區房同樣存在類似的現象。

學區房怪相的背后的根本原因是教育資源分配不均衡。但教育資源的問題和春運的火車票一樣,至少在目前看來是一個無解的難題。

另一個不可忽略的是投資的需求。一些學區房的升值空間都非常大,相關統計顯示,無論是短期還是中長期來看,優質學區房的價格漲幅多是一個城市最高的地方。一些家長等孩子畢業之后再賣房,就會發現已經“翻了幾倍”。


13.jpg13、為什么吳曉波每年買一套房?

2015年,在很多人糾結是買房還是炒股時,著名財經作家吳曉波又買了一套房。買房已成了吳曉波的一個習慣,十多年來,他一直堅持每年買一套房。

吳曉波認為,房子在未來幾年可能不會像過去十年那樣瘋長,但仍是一個保值性的商品。有地產“大炮”之稱的任志強更是直言:房地產天生就是投資?;醣冶嶂島捅嶂搗兜墓討?,房子是鎖定未來收入流的最好辦法。

研究顯示,中國未來十年仍然是貨幣大爆炸的十年,從財富增值的角度看,加大資產的杠桿效應是抵抗人民幣泡沫的唯一手段,中國優質地段、品牌開發商、且有天然資源的不動產仍是抗風險能力的最強資產配置。

擁有房產和擁有黃金是中國人幾千年來的投資方式,對于安土重遷的中國人來說,房子更是重中之重。哪個城市的房子值得買?吳曉波認為,北上廣深的房價抗跌性最強, 二三線城市主要看近5、6年間城市的人口是否在持續增長和服務業占比、制造業能力是否在持續提高。

房價的另一重要組成部分是樓面地價。吳曉波認為中國的土地最值錢,且土地價格一直處在上升通道中。現在北上廣深土地市場拍賣,樓面價格動輒三四萬元每平方米。土地成交火爆,地王頻出,房價易漲難跌。

如果說對買房這個行為還存在爭議的話,另外一個問題是確定的,那就是中國人的財富在未來十年一定是不安全的。吳曉波認為,中國在未來10—13年之內經濟總量超過美國是大概率事件。未來財富將聚集在新實業、新消費、新金融、新城鎮化這四大領域。


14.jpg14、為什么房地產維權頻發?

雖然沒有具體的統計數據支撐,但從公開報道以及各種信息渠道來看,過去的2015年依然是國內房地產維權的高發年。大到房屋質量問題、配套縮水,小到哪怕是小區垃圾桶的擺放也能引發維權。

籠統的說,房地產維權高發不外乎房屋質量問題、各種承諾不兌現。不過我們來說一說一些新的變化。

先來說質量問題。按理說中國房地產高速發展十幾年,建筑工藝和施工監理相比過去已經進去很多,為何質量投訴仍居高不下?原因是現在開發商蓋房子更加復雜了。精裝修、新材料、新技術、智能化等被更多的開發商運用,但在質量把控上依然在探索中。往往最后的成品與業主期望相差較大,由此差生糾紛。

第二個則是承諾不兌現。新的變化是學區房和配套維權呈現高發之勢,原因在于現在的新盤大多是遠郊盤,所有的配套都得重新開始,但諸如學區、交通等配套存在變數,賣房的時候開發商已經當成噱頭推銷給業主,就此埋下隱患。

業主群體年齡層次的變化也是房地產維權重要重要因素。現在的業主相當多是更為年輕的80、90后,他們的學歷和眼界更高,對自身權益的?;ひ饈陡憂?。面對花費畢生心血房子,很難容忍有瑕疵。

而互聯網社交媒體的興起,讓維權也變得更加容易和多發。過去業主維權除了拉橫幅、喊口號示威之外,就是求助媒體曝光,現在很多事件在各種社交媒體圈發酵,開發商也不得不重視。此外,各種QQ群、朋友圈讓業主的聯系更加緊密,有時候維權只是因為幾個人的吐槽,最后變成了“揭竿而起”。

最后不得不說的是,國內業主的房地產維權幾乎千篇一律都是拉橫幅示威,過程中的謾罵、肢體沖突也算是中國特色。這也許并非業主所愿,而是現有的房地產法規很難通過法律途徑解決。


15.jpg15、為什么中央要放寬公積金支???

2015年11月,由住房城鄉建設部起草的《住房公積金管理條例(修訂送審稿)》,報請國務院審議。時隔13年之后,公積金制度終于迎來大修。

實際上,現行公積金制度的詬病已經被反復提及:“劫富濟貧”、使用率低大量資金沉睡、自己的錢別人做主、提取條件苛刻、支取管理混亂等。多年來,公積金改革的呼聲不斷。激進的觀點甚至認為應該取消現行公積金制度,建立國家住房銀行取而代之。

新條例除了放寬提取條件、擴大繳存范圍,最值得關注的變化是,促進公積金保值增值。未來公積金可發行MBS、可投資地方政府債等,這被認為是公積金向政策性住房銀行轉變的開始。

有專家認為,公積金若能向政策性住房銀行轉型,并借助于財政支持和發債融資,建立全國性的、有規模的政策性住房銀行體系,這對于支持外來人口的剛性住房需求,創新新型城鎮化投融資機制,夯實以消費為主的內需,無疑具有重要的作用。

從現實的需求來看,在房地產投資持續下滑、宏觀經濟不景氣的雙重背景下,地方政府松綁公積金的意圖則非常直接:刺激住房消費,緩解龐大的房地產庫存。

2015年,多地密集調整公積金松綁政策,降低首付比例、放寬貸款條件、上浮貸款額度、放寬對住房套數的限制和下調公積金貸款利率、擴大公積金使用范圍、探索公積金異地貸款的政策紛紛出臺。

長期的訴求和現實需要迫使公積金制度改革在2015年取得了突破性的一步,最終是否能夠回歸公積金制度設立的初衷——互助互利,仍需等待。


16.jpg16、為什么佳兆業“死而復生”?

12月末,內房企佳兆業深圳總部被鎖項目中體量最大的城市廣場解除司法查封,與此同時,佳兆業在境內外的債務重組正在同步推進。這一切被視為佳兆業復活的標志。至此,佳兆業“出事”已超過一年,是現代企業受政治干預而幾乎敗落的典型案例。而這家曾被判了“死刑”的房企為何會“出事”、為何能復活值得深思,至少對企業而言,讀懂佳兆業事件或許就能避免重滔覆轍。

先搞清事情本源。2014年11月,因創始人、董事會主席郭英成涉廣東官員貪腐問題,從深圳蔓延至全國城市,佳兆業房源被官方鎖定導致業務全面停頓。后,郭英成辭去職務意圖減輕個人對上市公司的影響,但由此觸發大批債務交叉違約,最終迫于重組自救。

佳兆業在深圳是龍頭房企,也是深圳的舊改之王。根據佳兆業2014年中報,集團總土地儲備23.6萬平方米,其中約有78.5%的土地位于一線城市。萬科和融創都曾有意收購項目或整體收購佳兆業。

企業本身經營健康并且項目優質、土儲價值高,這些都是佳兆業的資本,也是其能復活的主要原因之一。

此外,佳兆業境內外債務總額高達650億,共涉及銀行、基金公司、信托公司等超過40家金融機構,幾乎占據國家金融系統的半壁江山。一旦佳兆業破產,債權人的權益將受到極大損害。同時,佳兆業在建項目將有爛尾的擔憂,大量已認購的購房者利益無法保障。佳兆業的復活,一定程度上是當局出于維持穩定、?;ふㄈ撕凸悍空呃嫻目悸?。這是佳兆業復活的原因之二。

最后,佳兆業的“出事”并沒有法理上的依據。在國內的政治環境下,政府是否有權利對董事長涉貪腐的上市企業出手,干預其日常經營并斷其財路仍有待商榷。在佳兆業事件中,官方由始至終并未有任何公示文件表明佳兆業“有罪當誅”。

在香港,佳兆業事件曾出現對標案例。上市公司新鴻基的董事長郭炳湘因政治問題犯牢獄之災后,新鴻基并未因此受影響,反而運營更佳。從此看來,佳兆業的復活不過是市場經濟發展過程中,政商話語權博弈的短暫勝利和法治文明精神的暫時回歸。


17.jpg17、為什么房企都在喊“互聯網+”?

白銀年代,開發商焦灼轉型,房互聯姻成為潮流。主流開發商逢人必提互聯網+。

開發商集體拉上互聯網,方式及目的不過以下幾點:將互聯網平臺打造為賣房的另一種渠道,降低營銷費用;緊靠互聯網大數據,夯實拓客效果;把互聯網技術植入房子內部,走智能家居、智慧家庭路線,增強產品力;以互聯網金融的形式全面切入買房前期、中期及后期,增強用戶粘性;最后一公里之戰,房地產與互聯網聯手進行020服務嘗試等等。

聽起來都是誘人的購房場景。中國開發商也確實有太多需要向互聯網企業學習的地方。事實勝于雄辯,互聯網成為社會進步風口,已證明是先進生產力,房地產不想被時代淘汰,學習是必須的。

拿BAT來說,人家提到重視客戶服務,并不代表虛偽。如果開發商學會了,服務就可以讓賣房鏈條延長,服務可以讓增值交易成為可能,服務可以讓客戶衍生客戶,用心了,找對方法了,服務可以顛覆開發商的老派想象,未來的生意可能全系于此。

房企都在喊互聯網+,互聯網企業就一定是被上趕著的傲嬌姑娘嗎?也不盡然。BAT各領域開戰,始終忘不了房地產。13億人吃喝玩樂,搞的是高頻次低消費的事兒,中國人以房為天,老聽房地產艱難,卻沒看見房價下跌,跟拿著紅包在餓了么上花15塊錢買個午飯相比,成交一套房產少則百萬多則千萬,互聯網企業誰都想插一腳,但根本不知插在哪。

市場不小,機遇太少,所以老百姓跪求BAT迅速進入房地產是個偽命題,廣廈千間,藏著互聯網大哥們最原始的資本積累沖動。一些案例背后,開發商和互聯網企業合作雙方均不付費,頂多沒效果,但絕不虧錢,只要有機會待發掘,雙方都樂得高興呢??⑸套偶泵醯刂鞫當Щチ?,馬云們高興還來不及。

這一年大家婚禮看得太多了,真正找到實質性結合點的合作案例似乎還沒有出現,遠景卻擺在那。不多說,五年后中國房地產就會因互聯網的改造變成另一幅樣子。至于還沒有明確發展方向的現在,大家還都停留在嘗試階段,但房地產企業口號喊得響亮,本身已是一種吸睛和加分。


1452909123237886.png18、為什么2015年房企高管變動頻繁?

“鐵打的房企,流水的兵”,說的是房地產行業人事變動之大。2015年,房地產行業利潤率下滑已成共識,越來越多的房企走上轉型之路。行業變局之下,一大批房企高管的職位也在發生變動。

不完全統計,2015年內地上市房企中的董事、監事及高管等崗位,離職人數已超百人,涉及萬科、招商、中海、保利等大型房企。

高管變動暗流之下,原因或許并非如企業正式公示的“正常的人事變動”,或者企業高層和當事人所說的“因個人原因”而辭職那么簡單。一張圖帶你讀懂高管變動原因。


19.jpg19、為什么以房養老不受待見?

理想很豐滿,現實很骨感。打著“完善社會保障體系,減輕家庭及個人養老壓力”旗號的以房養老醞釀期起就備受關注。正式落地后,在北京、上海、武漢、廣州試點4個月僅12戶簽約,尷尬遇冷。

以房養老,通俗講就是老人將房子抵押給金融機構,以獲得養老金,老人過世后,其房產出售,用來償還貸款本息。經過近10年房價的迅猛上漲,住房已是絕大多數家庭價值最高的資產。養老打起住房的主意,倒也正常。但就目前來說,我國以房養老模式并不靠譜。

老人參與以房養老的前提是,必須擁有一套完全產權的房屋抵押給保險公司。在傳統家庭觀念中,子女是老人財產的直接繼承者,如果老人辦理了以房養老,很可能讓子女陷入“不孝”的輿論壓力中,更會引起子女與父母的感情、財產?;?。

如果有兩套以上住房,是否方便以房養老?實際上,擁有兩套以上房產的老人,隨便出售一套房產所得到的錢,都遠高于金融機構提供的貸款總額。而真正需要以房養老的,往往是那些只有一套自住房的低收入者。他們需要把唯一的自住房變現,以換得改善晚年生活的資金。

住宅產權只有70年,是推行以房養老的又一障礙。很多老人手里的房子都比較舊了,產權剩下的不多,鑒于此,保險公司作出的價格評估必將傾向保守,按相對低的標準發放養老金。對老人而言,這是最大的不理想因素。

除此之外,房價波動是影響“以房養老”的另一、也是最大的因素。假如房價上漲,則投保者無法享受房屋增值部分,就會吃虧。如果房價下跌,對投保者來說是有利的,因為銀行或保險機構會承擔風險。

然而,深層次來看,以房養老從備受關注再到遇冷,其背后折射出的是社會養老保障體系主干出現缺失。以房養老作為養老服務的一項有益補充,并不能完全替代去養老機構、買養老保險等主流選擇。


20.jpg20、為什么房產稅喊了這么多年還不開征?

2016網易經濟學家年會上,談及房產稅,任志強說,第一次聽說這事兒是1992年樓繼偉還當財政部副部長的時候就提出來的,到現在多少年了,你們老天天嚇唬我們,喊了半天不是沒出嗎?

從最早1992年提出,到2011年重慶、上海試點房產稅,僅從2008年到2013年8月28日,中央政府與部委已經十幾次“叫”房產稅開征了,然而,最后的結果都是“狼來了”。

學界爭議的一個焦點是,中國70年的產權制度是其中一大障礙,真正意義的房產稅的前提是土地私有化,這在國內顯然行不通。哪怕是變種的房產稅,同樣受制于不動產評估、登記、稅收體制的改革,甚至是技術操作層面有不是一時半會能解決。

房產稅最終沒了聲音,最新的提法變成了房地產稅,并納入了立法規,但仍具有不確定性。

公開報道顯示,相關部門遭關于房產稅的內部研討中仍存在爭議,尚未形成一致方案。

其次,向誰征,征多少,由誰征,誰免征......如何準確地劃清房產稅征收的邊界,眾說紛紜。

據統計,我國現存的房產類型極其復雜,不完全統計要超過20種,這會極大增加房產稅征收的推進難度。

財政部財科所原所長賈康曾表示,在諸多稅收改革中,房產稅是最難的。一提到房產稅,網上更多是情緒的宣泄,甚至咬牙切齒。反對者中不只是開發商,各級體制內的官員很多也是抵觸的。各種說法都有,包括拐著彎說不行。

由此可見,房產稅開征,涉及民心所向,涉及樓市景氣;開征阻力之大,利益平衡之難,可見一斑。

最新的消息是,房產稅作為未來的新增稅種,將由現行的房產稅和城鎮土地使用稅合并而成。在土地財政難以為繼的背景下,未來房產稅取代土地出讓金成為地方財政重要收入成為不少業內專家認可的觀點。房地產稅法納入人大立法規劃也表明房產稅正在向我們走來。

雖然房產稅立法進程推進緩慢,不動產登記工作也尚未完成,短期內房產稅落地可能性不大,但從長遠來看,開證具有中國特色的房產稅是大勢所趨。

轉自:網易新聞

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